Узаконить самострой

Последние тенденции в судебной практике свидетельствуют о резко сузившейся возможности "узаконения" объект самовольной постройки.  Нередко в хозяйственной практике участников гражданско-правового оборота возникают ситуации, связанные с необходимостью так называемого узаконения объекта самовольной постройки - т.е. придания данному объекту легального правового режима, позволяющего правомерно его использовать в ходе осуществления предпринимательской деятельности, вовлекать его на законных основаниях в оборот и т.п.

Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, самовольная постройка не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом каких бы то ни было гражданско-правовых сделок (купля-продажа, аренда и пр.). По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Однако закон предусматривает исключения из общего правила. Следует отметить, что самовольное строительство зачастую обусловлено отнюдь не только сознательным намерением обойти закон. Напротив, могут возникнуть случаи, когда по условиям строительства объективно необходимо отойти от его разрешенных параметров - например, нужно возвести дополнительное здание тепловой подстанции, котельной и т.п. при выполнении работ по строительству технологически сложного комплекса зданий и сооружений. Однако административная процедура получения разрешения на проведение соответствующих работ требует серьезных временных и финансовых затрат.

Соответственно, законодатель предусмотрел возможность при определенных условиях "узаконения" объекта самовольной постройки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, - причем независимо от того, непосредственно данное ли лицо осуществило постройку либо оно приобрело земельный участок с уже имеющейся на нем самовольной постройкой.

Таким образом, условиями признания судом права собственности на самовольную постройку являются следующие юридические факты:

1. Наличие у истца в отношении земельного участка, на котором возведена постройка, права собственности на этот земельный участок.

2. Отсутствие со стороны постройки нарушения прав и законных интересов иных лиц.

3. Отсутствие со стороны постройки угрозы жизни и здоровью граждан.

4. Принятие лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к ее легализации - в частности, мер к получению разрешения на ее строительство и/или ввода в эксплуатацию, и правомерность в связи этим отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения.

Обоснованность наличия последнего из перечисленных условий вызывает некоторые возражения, поскольку если первые три условия установлены непосредственно законом, то четвертое условие напрямую из закона не следует, а определено уже правовой позицией, сформированной судебной практикой - в первую очередь в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 26).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, самовольная постройка не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом каких бы то ни было гражданско-правовых сделок

Не оспаривая необходимость доказывания наличия уважительных причин самовольного строительства, а также отсутствия в связи с этим недобросовестности осуществившего его лица, представляется, что вышеприведенная правовая позиция высших судов, требующая, по сути, в настоящее время предварительного соблюдения со стороны "самовольного строителя" нормативно установленного порядка при начале строительства, содержит некоторое внутреннее противоречие.

Данное противоречие заключается в том, что соблюдение соответствующим лицом нормативно установленного порядка при начале строительства само по себе исключает самовольный характер постройки, свидетельствует о правомерном поведении данного лица. Следовательно, в этом случае приходится говорить не о самовольном строительстве, а о неправомерном уклонении уполномоченного органа от согласования и разрешения проведения соответствующих строительных работ. Однако названное обстоятельство, в свою очередь, указывает на необходимость избрания лицом, заинтересованным в выполнении строительных работ, иного способа защиты гражданских прав - оспаривания соответствующих неправомерных действий/бездействия уполномоченного органа в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

В то время как признание права собственности на самовольную постройку в порядке искового производства, исходя из содержания ст. 222 ГК РФ, представляет собой иной, специальный способ защиты права заинтересованного лица, рассчитанный на случаи именно самовольного, формально нарушающего нормативно установленный порядок строительства. Представляется, что, по смыслу ст. 222 ГК РФ, главными условиями признания права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка является все-таки отсутствие со стороны данного объекта нарушений прав и законных интересов других лиц (в первую очередь отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан) - что может подтверждаться заключением соответствующих компетентных органов и организаций. Причем заключение это может быть получено и в результате проведения судебной экспертизы непосредственно в ходе рассмотрения судом иска о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 82 АПК РФ. До принятия вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 судебная практика требовала от собственника земельного участка, обратившегося в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на его участке, доказывания именно отсутствия нарушения прав третьих лиц фактом существования постройки. Однако в связи с принятием этого постановления судебная практика пошла совсем по другому пути - по существу, практически сводя к нулю возможность использования такого способа защиты гражданских прав, как признание права собственности на самовольную постройку.